מאמר זה יספק תשובה לשאלה אחת מרכזית שמעסיקה כל אדם המוכר את ביתו:
"מה שווי הבית בשוק?"
שאלה הגיונית לגמרי. זו העסקה החשובה והיקרה ביותר שנעשה ובירור המחיר הוא שלב קריטי, שכן, זהו הבסיס עליו נבנה התהליך כולו.
רבים מאתנו מתלבטים האם לעשות את הבירור לבד (ואולי לעבור את תהליך המכירה כולו ללא ליווי מקצועי), או להפקיד את המלאכה בידי מתווך נדל"ן. ובכן, לפחות את השלב הראשוני של בירור מחיר הבית ניתן לעשות לבד, במיוחד בהתחשב בעובדה שכל שנדרש ממך הוא השקעה של זמן ולא של כסף.
אז איך יודעים את שווי הבית בשיטת "עשה זאת בעצמך" ?
בעזרת שלוש בדיקות:
- הבדיקה הראשונית
- הבדיקה המעמיקה
- הבדיקה המקצועית
יש המסתפקים בבדיקה הראשונית
בבדיקה זו נשווה מחירים לנכסים דומים בסביבת הנכס שברצוננו למכור. לשם כך יש צורך בנתונים הבסיסיים בלבד כמו: שטח הדירה, קומה, מעלית, חניה, רישום בטאבו?…
ישנם שני סוגי השוואות שניתן לעשות:
השוואה לנכסים דומים שעומדים כעת למכירה – פשוט נפתח אתרי לוחות נדל"ן כמו: יד שניה, קומו, הומלס, WINWIN וכו' ונראה מהו המחיר שאנשים דורשים על נכסים דומים לשלנו. ניתן גם להיכנס לקבוצות נדל"ן בפייסבוק ולבדוק בלוחות של עיתונים מקומיים. נכון, זה נותן מושג כמה לדרוש, אבל, כשאנשים פרטיים מציעים את ביתם למכירה, המחיר שיקבעו יהיה לרוב גבוה ולא ישקף בצורה מדויקת את מחיר השוק הריאלי.
השוואה לנכסים דומים שכבר נמכרו – בהשוואה זו נקבל הערכה טובה יותר, אולם עלינו להקפיד להשוות את ביתנו אך ורק לנכסים דומים שנמכרו בתקופה האחרונה. נתונים עדכניים על עסקאות שבוצעו בסביבת הנכס שלנו, ניתן למצוא באתרי רשות המיסים, מדל"ן או יד 2. בדיקה דומה מיושמת על ידי מוכרים בארצות הברית ונקראת "הוצאת COMPS" (קיצור של Comparable Sales).
האם זה מספיק כדי לקבוע את מחיר הנכס שלך?
כמו תמיד – אל התשובה כן מצטרפת המילה – אבל… עדיין עשויות להיות סטיות משמעותיות של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בהערכת המחיר.
זו הסיבה ש….
מביני עניין מבצעים גם את הבדיקה המעמיקה יותר
חשוב לזכור! את כל הבדיקות לצורך גיבוש והבנת מחיר ביתך, יעשה גם הקונה. מכאן חשיבותה של הבדיקה היסודית יותר, שכן אחרת, יהיו בידי הקונים את כל הכלים להוריד אותך מהמחיר שדרשת. ויהיו להם טיעונים חזקים ובדוקים. הרי בסופו של דבר מחירו של נכס נקבע לא רק על פי עסקאות דומות באותה סביבת מגורים, אלא גם על פי משפיעים נוספים כמו:
מטופח או מוזנח – מצב הנכס עצמו ומצב הבניין בו נמצא הנכס.
תקין או דורש תיקון – מה מצב הצנרת והחשמל, האם יש ליקויי בניה כמו רטיבות בקירות, עובש, סדקים, מרצפות שבורות…
חוקי או חורג – מעבר לכך שחיוני לדעת את שטח הנכס במדויק, יתכן ויש חריגות בניה שאינך מודע להן. תיק הבניין נמצא במחלקת ההנדסה של העירייה ושם ניתן לברר את הדרוש. חשוב לזכור – גם הקונה יעשה את הבדיקות האלה ולכן חשוב לדעת מראש את המצב ולדאוג להסדרתו החוקית.
תוכניות פיתוח – כבר הגעת למחלקת ההנדסה של הרשות העירונית, זו הזדמנות לבדוק את התב"ע (תוכנית בניין עיר) והאם יש תוכניות פיתוח בסביבת הנכס כמו פיתוח סביבתי, סלילת כבישים, בניית מתנ"ס, בנייה חדשה… כל אלה ועוד יכולים לתרום למחיר גבוה יותר של נכס המוצע למכירה.
האם יש היטלים – למשל מס שבח, היטל השבחה או מס רכישה שיש לשקלל אותם במחיר שיקבע. את התשובות ניתן לקבל במחלקת ההנדסה של הרשות ובמשרדי מס שבח.
יתרונות הנכס – חשוב לבצע רשימה של יתרונות שמעניקים לנכס ערכים מוספים כמו: חניה פרטית, מעלית (בקומה גבוהה), מחסן צמוד, מרפסת, שיפוץ שנעשה, מיזוג, מטבח חדש, תוספת פרקט… וכדומה.
פוטנציאל שדרוג – דירות בעלות פוטנציאל שדרוג – כמו למשל: הרחבת דירה, אפשרות לתמ"א או תוספת מרפסת, יהיו יקרות יותר מדירות שפוטנציאל השדרוג שלהן נמוך.
השפעת הסביבה – כאן הכוונה לרישום ושקלול כל השירותים הציבוריים שבסביבת המגורים: קרבה לבתי ספר וגני ילדים, תחבורה ציבורית, סופר מרקט, קניון מקומי, גנים ציבוריים… לכל אלה ועוד יש השפעה על המחיר.
אם הגעת עד כאן בבדיקה, הנך במקום טוב ביחס לקונים הפוטנציאליים שלך. אין ספק שריכזת הרבה מאד גורמים חשובים המשפיעים על מחיר ביתך. כבר בנקודה הזו, הצלחת להעריך לא רע בכלל את שווי הבית בשוק בעצמך!
הבדיקה השלישית היא בונוס, והיא נועדה לכל המוכרים שממש חשוב להם לדייק במחיר או לאלו המחפשים לאמת את הבדיקה העצמית בשביל הביטחון והשקט הנפשי.
הבדיקה המקצועית
כל המידע הדרוש מונח לפניך ויש בידך הערכה טובה לשווי הנכס ועדיין, לא קל לשקלל משפיעי מחיר רבים כל כך ולכמת אותם לסכום כספי. כמה נקבל יותר על דירה משופצת ? או מה שווי החניה שלי ? ומה השפעת הפיתוח הסביבתי על מחיר הבית… ועוד.
זה המקום לפנות למומחה ולקבל חוות דעת מקצועית. עדיף ללכת על בטוח מאשר להמר על עשרות אלפי שקלים ואפילו מעבר לכך.
ניתן לשלם בעבור שירותי שמאי מקרקעין מקצועי שיגיע למקום ויעריך את המחיר הריאלי המשוקלל, או לבקש חוות דעת (לרוב ללא תשלום) ממתווכי נדל"ן באזור שלך.
כאן חשוב להדגיש – כדי לקבל חוות דעת מקצועית ואמינה, עדיף לך לפנות למתווכים מנוסים ובעלי מוניטין, אשר כבר סגרו עסקאות רבות בשכונה שלך ויודעים להפעיל את כל מעטפת אנשי מקצוע הדרושים כדי להעריך נכון ומדויק את מחיר הנכס שלך. הם יבנו פרופיל נכון של קהל היעד המתאים לביתך על סמך שקלול כלל נתוני הנכס וסביבתו, ועל בסיסו יקבעו מהו המחיר המקסימלי שבאפשרותך לקבל עליו. מתווכים כאלה ישמחו לתת לך חוות דעת הוגנת וראויה וברוב המקרים לא ידרשו ממך התחייבות כלשהי.
"אז איך מגיעים למתווכים הטובים באזור מגוריי?" המאמר הבא נותן תשובה לשאלה הזו >>
כך מגיעים למתווך מקצוען שיודע להביא תוצאות מעולות ומהר
ולסיום טיפ קטן אבל חשוב
מניסיון, תמחור ריאלי של ביתך יעלה משמעותית את הסיכויים לסגירת עסקה במהירות גבוהה יותר ובמחיר הטוב ביותר שניתן לקבל עליו. תמחור גבוה מידי יבריח קונים "חמים", יאריך את פרק הזמן מפרסום ועד לביצוע העסקה ובשורה התחתונה… למכירה במחיר נמוך מהערך הריאלי שלו, ולפשרות רבות ומיותרות.
אולי יעניין אותך גם מאמר בנושא: